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    1. 2019-03-28 01:16 杠杆游戏
      原创恒大卖房地图,房企大佬的掘金轨迹!
      核心观点
      • 在深度调控之下,尽管恒大2018年的合约销售面积5243.5万平方米,较2017年只增长4.2%。
      • 如上图,恒大2018年销售物业收入4527.64亿元;而租金、物管、其它业务合计收入只有100多亿。
      • 如上图,在恒大6731亿的借款中,一年内到期的高达3183亿元,占比47.3%,负债结构还是有待改善。

        摘要:12个省市销售超过200亿

        撰文杆姐&编辑?#20332;?#28982;

      年报,杠杆,人民币,利率,恒大卖房,抓金股

        在深度调控之下,尽管恒大2018年的合约销售面积5243.5万平方米,较2017年只增长4.2%。但恒大营收高达4662.0亿元,较2017年增长49.9%。

        不仅如此,2018年恒大净利润(剔除汇兑损益)为人民币722.1亿元,较2017年增长106.4%;净利润率(剔除汇兑损益)为15.5%,上升4.2个百分点。

        ?#28210;校?#32929;东应占利润增加至人民币373.9亿元,较2017年增长53.4%。

        如此高的利润和增幅,是如何实现的。恒大的钱到?#36164;?#24590;么赚来的。

        通过梳理年报,杠杆游戏从几个角度和杆友做个分享。

        1、房地产销售是恒大的绝对票仓

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        和龙湖、万达、万科有较多的物业租金收益不同,恒大迄今为止,除了卖房子以外的其它收入?#36127;?#21487;以忽略不计。

        ?#27604;唬?#40857;湖、万科主要也还是房地产开发商,而不是物业运营商。

        如上图,恒大2018年销售物业收入4527.64亿元;而租金、物管、其它业务合计收入只有100多亿。

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        确实如万科郁?#20102;?#35328;,“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。恒大?#20179;?#26126;了这一点。

        恒大年报阐释,2018年度毛利增加,主要由于交付物业面积较2017年增长50.7%。但因每平米的物业平均销售价格和物业的每平米平均成本,与2017年基本持平。

        因此,2018年的毛利率为36.2%,比2017年上升0.1个百分点。

        真是赶上了好时候,土地成本一千来块每平米,房子平均卖到1万出头,融资和债务压力只要扛?#31859;。?#21608;转有序,必须赚。

        2、去杠杆有成效,融资成本总体可控,?#36824;?#32477;对融资利率还是不低

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        尽管恒大全口径债务依旧高达1.57万亿,其实较2017年增加绝对额不多,只有几百亿,这个体量增幅比其实很低。

        所以?#20174;?#21040;利息支出上,还是很明显。如下图:

        用恒大?#32422;?#24180;报的?#20843;擔?#20840;面贯彻“三低一高?#26412;?#33829;模式,主要通过控制新?#21644;?#22320;储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有?#24335;?#25552;前清偿部分高息借贷等方式,实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

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        2018年末,恒大净资产增至人民币3,086.3亿元,较2017年底增长27.4%;净负债?#24335;?#33267;151.9%,较2017年底降低31.8个百分点;总借贷水平较2017年底下降人民币595亿元,降幅为8.1%。

        也正是因为去杠杆有成效,利息支出平稳,才帮助恒大净利大幅提高。

        ?#36824;?#24658;大绝对融资利率还是不低,比万科、龙湖高很多。年报披露,借款平均实际年利率为8.18%,而2017年为8.09%。

        是的,实际还略有上升。

        此外,如上图,在恒大6731亿的借款中,一年内到期的高达3183亿元,占比47.3%,负债结构还是有待改善。

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        ?#36824;?#26464;杆游戏要说的是,这比2017年报时的3564亿元还是下降了不少,?#19994;?#26102;占比高达48.6%,如今也有下降,算是去杠杆的成果。

        3、恒大卖房地图:12个省市恒大销售超过200亿

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        上?#27169;?#26464;杆游戏说了恒大赚钱主要还是靠卖房子,所谓多元化其实占比还很低。

        那么这些房子,到?#36164;?#24590;么卖出来的,哪些省市卖得最多。

        如上图,在恒大的大本营广东,恒大2018年销售高达533亿元。接着超过300亿的省市还有江苏、四川、河南、山东、重庆。上述地方,要么是经济大省、强省、人口大省,要么就是体量很大的直辖市。

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        销售超200亿级的还有湖南、浙江、安徽、贵州、湖北、江西,要么是人口大省,要么就是恒大深度下沉到这些省的三四线城市。

        其它销售超过百亿的省也多,杠杆游戏就不一一例举。

        值得一说的是,上海、?#26412;?#22825;津三大直辖市,销售都不到百亿,一来和恒大一直以来的策略有关,二来上述城市2018年的调控实在是太严了。

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        此外,杠杆游戏注意到,年报披露2018年恒大新开盘项目173个,在售项目累计达到829个,分?#21152;?#20013;国30个省、区、市。

        和碧桂园一样,真的是全覆盖!

        最后,杠杆游戏也说说,恒大正在发起的造车运动。恒大雄心?#25345;荊?#24180;报说,力争3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团之一。

        比如恒大新能源汽车天津基地计划今年6月份全面投产。

        许家印表示,恒大做事的风格,是要么不做,要做就要做大、做强、做成功。他笑称,对汽车产业还是很有信心的,?#23433;?#35201;忘记我是车?#28210;?#20219;出身的,也算是制造业的央企出来的,当时舞钢是冶金部的直属企业,我干了十年的车?#28210;?#20219;,还是有制造业基本功的”。

        恒大汽?#30340;?#25104;吗?

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        而回A一?#29575;保?#24658;大集团总裁夏海钧则表示,“恒大地产回A的各项工作在有序?#24179;?#30340;过程中”,但他并未提及回归时间表。

        本文所有数据、图表源自恒大年报

        杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投?#24335;?#35758;。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

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